北部都會區懶人包 2026｜範圍、四大區域、發展策略及最新進展全解析

北部都會區（簡稱「北都」）已經由藍圖，變成正在動工的項目。香港政府在 2026 年 7 月 3 日刊憲《北部都會區發展條例草案》，同月洪水橋首個「片區開發」項目截標，而國家《十五五規劃綱要》亦明確支持香港加快北部都會區建設。這份北部都會區懶人包將為您講清楚：北部都會區的範圍有幾大、四大區域各自做什麼、北部都會區發展策略的演進，以及香港企業可如何準備。

北部都會區範圍有幾大？

一句總結：北部都會區範圍涵蓋元朗區及北區兩個行政區，佔地約 300 平方公里，約等於全港土地面積的四分之一以上。

• 地理跨度：由西面的流浮山、天水圍，向東橫跨至新田、羅湖、香園圍一帶，覆蓋香港與深圳之間大部分陸路口岸。詳見《北部都會區發展策略》報告書。
• 並非法定分區：政府早於 2021 年說明北部都會區並非有法定地位、以行政界線劃定的區域，而是按地理特徵、經濟功能及發展需要而定的概念性範圍。
• 容量規模：以兩個主要項目為例，新田科技城全面發展後可提供約 5 萬個住宅單位、容納 15 萬人口、創造逾 30 萬個就業職位；洪水橋/ 厦村新發展區則可提供約 6.7 萬個單位、容納 18.4 萬人口（土木工程拓展署北部都會區項目頁）。

北部都會區發展策略及時間線：由 2021 年願景到 2026 年動工

北部都會區發展策略並非一次性目標，而是逐步推進的過程。以下是幾個主要進度的節點：

• 2021 年 10 月：《行政長官施政報告》公布《北部都會區發展策略》，定位為約 300 平方公里的國際創新科技中心，推動港深融合。
• 2023 年 10 月：《北部都會區行動綱領》公布，將北都劃分為由西至東的四大區域，各區有明確產業定位。
• 2024 至 2025 年：古洞北/ 粉嶺北、洪水橋/ 厦村、元朗南及新田科技城（包括河套區港深創新及科技園）等大型新發展區進入施工階段。
• 2025 年 9 月：《行政長官 2025 年施政報告》宣布成立「北都發展委員會」，下設發展及營運模式設計組、大學城籌劃及建設組，以及規劃及發展工作組。
• 2026 年上半年：政府成立洪水橋產業園有限公司；「對接北部都會區發展策略專班」舉行第八次港深會議，北都進入實質建設和發展階段。
• 2026 年 7 月：《北部都會區發展條例草案》刊憲並於 7 月 8 日首讀，政府爭取年內通過。

 

策略重心的轉變，最值得留意的是：早期焦點在「規劃同收地」，現在焦點已經轉到「招商引資、吸引企業」。換句話說，香港政府現時最緊張的是：企業幾時肯搬入去，以及如何吸引企業投資。

北都四大區域定位：分別有咩區？各自針對什麼行業？

北部都會區的四大區域由西至東排列，各有清晰產業角色。

• 高端專業服務和物流樞紐（西面）：涵蓋元朗及天水圍新市鎮、洪水橋/ 厦村新發展區、元朗南新發展區，以及流浮山、尖鼻咀、白泥一帶。定位是專業服務與現代物流，借助口岸優勢發展高增值物流。
• 創新科技地帶（中部）：覆蓋新田科技城，包括河套區港深創新及科技園。定位為河套區的下游延伸，提供原型製作、中試到小規模量產的完整配套，補上香港長期缺乏的產業化環節。
• 口岸商貿及產業區（東北）：以羅湖/ 文錦渡、香園圍及新界北新市鎮為核心，發展跨境商貿、產業及倉儲功能。
• 藍綠康樂旅遊生態圈（東面）：以保育為前提，發展生態旅遊及康樂用途，平衡北都的開發強度。

北都發展 2026 最新發展進度：三大企業要留意的事

1. 專屬法例：規劃審批由 9 個月縮短至 2 個月

《北部都會區發展條例草案》指明六個政策範疇，當中對企業最直接影響有以下幾點：

• 規劃程序簡化：北都指定範圍內申請改變土地用途或放寬發展參數，可用類似《城市規劃條例》第 16 條但更快的程序，原本至少 9 個月的流程縮短至 2 個月。保育地帶及將另訂新大綱圖的地區不適用，申請人仍須完成技術評估，並有三星期公眾查閱期。
• 臨時用途期限延長：北都內土地或建築物的臨時用途或發展期限，最長可延至 7 年，對想先「試水溫」的企業而言更有彈性。
• 跨境要素流動：法例授權就人員、貨物、生物樣本、機器設備，以至數據、資料及資金的跨境流動訂立規例，並為港深創科園人員流動設「白名單」安排。對做研發、生物科技、數據業務的企業而言，這一項的長遠影響可能比土地條款更大。

2. 「片區開發」模式：由政府主導轉向市場出手

政府在洪水橋／厦村、粉嶺北及新田科技城設三個片區開發試點。洪水橋約 11 公頃的片區試點已於 2026 年 7 月 3 日截標，收到兩份標書，每份均由發展商及產業營運者組成團隊。這個模式的意義在於：土地平整、基建同產業導入交由同一團隊統籌，理論上可以壓縮整體時間。

3. 專屬公司加注資：政府直接落場

2026-27 年度《財政預算案》提出通過河套香港園區及新田科技城等重點建設，推動科技創新與產業創新深度融合，並以公私協作釋放區內發展潛力。當中向洪水橋產業園有限公司注資 100 億元的詳情，可參閱立法會發展事務委員會文件——該公司將發展及營運洪水橋產業用地，以直接參與及公私營合作方式加速產業導入。

企業想於北都建設據點，在基建上有什麼要注意？

北部都會區的產業定位 — 創科、先進製造、現代物流、跨境數據 — 全部都是網絡密集型行業。企業選址時不能只考慮租金同交通，以下幾項亦應該要一併確認：

• 光纖入線及頻寬冗餘：新發展區的入線進度、是否有雙路由避免單點故障，以及可支援的商業頻寬上限。

• 算力連接而非只是上網：AI 訓練及推理需要跨數據中心存取 GPU 資源，關鍵指標是時延同頻寬，而不只是「有無寬頻」。

• 5G 專網及 IoT 覆蓋：智慧物流、無人機搬運、自動化生產線及 IoT 設施巡檢，都依賴穩定的 5G 網絡。

• 保安與數據主權：跨境業務對企業資料存放地點、管治及合規性的要求，宜在基建層面內建，而非事後補做。

• 低空經濟預留：無人機物流及基建巡檢在北都有很大的應用空間，值得在規劃階段預留連接方案。

HKT 在北部都會區的部署：網絡基建已經先行

HKT 緊貼政府及國家方針，並已就北部都會區落實多項基建：

• 河套區 AI 機樓及研發中心

HKT 已於落馬洲河套區設立新的 AI 機樓及研發中心，服務北都並連接全港數據中心，促進跨境互聯及大灣區數據流通，應對數據中心擴展、北都住宅發展及大學城建設帶動的光纖需求。

• 全港首創 3.2Tbps AI DCI Superhighway

HKT 於 2026 年 7 月宣布推出超低時延 3.2Tbps AI 數據中心互聯網絡，讓 AI 基礎設施供應商及研究機構可跨數據中心無縫調用算力。網絡支援 RDMA、RoCEv2、多路徑可靠連接（MRC）及超以太網傳輸等進階標準，令數以千計 GPU 保持同步運作。

• 先進空芯光纖

由落馬洲河套區延伸至將軍澳，時延較傳統光纖低約三成，同時降低每位元耗能，首階段目標 2026 年底前完成，並已準備延伸至未來的沙嶺數據園區。

 

HKT 商業客戶業務董事總經理吳家隆 表示，新一代光纖網絡能提供超低時延、高速且安全的數據互通，「同時為北部都會區奠定重要基礎，一方面將河套區與現有數據中心連接，另一方面為接入未來在區內投入服務的新運算資源作好準備。」